Capacité d'emprunt, apport, mensualité

Que voulez-vous calculer ?

Combien la banque peut vous prêter, au regard de vos revenus.

Type de projet

Votre loyer actuel disparaît : la nouvelle mensualité le remplace.

Revenus et charges actuels

Revenus salariaux nets (€/mois)

Revenus fonciers/SCPI nets (€/mois)

Loyers et revenus SCPI déjà perçus aujourd'hui.

Ce qu'il faut indiquer

Loyers et revenus SCPI nets que vous percevez déjà, pas ceux du bien que vous projetez d'acheter (ceux-là se renseignent plus bas en investissement locatif).

Comment les banques les retiennent

Décote prudentielle de 30 % prévue par la norme HCSF : 70 % sont pris en compte. C'est automatique dans le calcul.

Crédits en cours (€/mois)

Le bien visé

Prix du bien (€)

Type de bien Détermine les frais de notaire.

Frais de notaire (%)

~7,5 % ancien / ~3 % neuf. Éditable.

Ordres de grandeur

Ancien : 7 à 8 %. Neuf ou VEFA : 2 à 3 %. Ces frais s'ajoutent au prix et doivent être financés, par l'apport ou le crédit.

Frais de garantie + dossier (%)

Caution + frais de dossier. ~1 à 2 %.

Ce que ça couvre

Garantie du prêt (caution type Crédit Logement ~1 %, ou hypothèque ~1,5-2 %) et frais de dossier bancaires (~1 %, souvent plafonnés et négociables).

Estimés ici en % du prix pour rester simples ; la caution se calcule en réalité sur le montant emprunté. À ajuster selon votre offre.

Mensualité cible (€/mois)

Pré-remplie au maximum HCSF. Modifiez pour viser une mensualité précise (videz pour revenir au max).

À quoi ça sert

Pour limiter votre effort mensuel en dessous du maximum autorisé. Sinon, on calcule l'apport pour la mensualité maximale.

Apport disponible (€)

En capacité : sert à estimer le prix de bien finançable.

En mode Capacité

Votre apport s'ajoute au capital empruntable pour estimer le prix du bien que vous pouvez viser, frais inclus.

Conditions du crédit

Taux d'emprunt (%)3-4 % sur 20 ans en 2026.

Assurance emprunteur (%/an)

0,25-0,45 % en délégation, jusqu'à 0,7 % en bancaire.

Délégation vs contrat bancaire

La banque vous propose souvent son propre contrat, plus cher. Vous avez le droit légal de souscrire ailleurs (délégation), à garanties équivalentes.

Ordres de grandeur

Délégation jeune non-fumeur : 0,1-0,25 %
Délégation 40-50 ans : 0,25-0,45 %
Contrat bancaire : 0,35-0,7 %

Sur un prêt de 250 000 € sur 20 ans, passer de 0,5 % à 0,2 % économise ≈ 15 000 €.

Durée d'emprunt (années)Plafond HCSF : 25 ans (27 avec différé en VEFA ou travaux ≥ 10 %).

Revenus retenus (€/mois)

Mensualité max (HCSF 35 %)

La règle HCSF

Le Haut Conseil de Stabilité Financière impose depuis 2022 un plafond de 35 % d'endettement (assurance incluse), pour éviter le surendettement.

Flexibilité

Les banques peuvent déroger pour 20 % de leur production, notamment pour les primo-accédants. Mais compter dessus reste risqué.

Estimation de votre capacité

Capacité d'emprunt maximale

—

Mensualité (crédit + assurance)

—

Taux d'endettement

—

Reste-à-vivre après remboursement—

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✓ Reçu. Je vous envoie votre récap personnellement dans la journée.

Calcul basé sur le plafond réglementaire de 35 % de taux d'endettement (HCSF). Les revenus fonciers sont retenus à 70 % selon les pratiques bancaires courantes.

Combien emprunter, quel apport, quelle mensualité ?

La simulation est une direction. Le rendez-vous est la décision.