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Ce que je place

Versement initial (€)

Versement mensuel (€)

Horizon (années)

Quel placement

Rendement cible (%/an)

Livret A 1,5 % / Fonds euros 2-3 % / SCPI 4-6 % / ETF World 5-7 %.

Par classe d'actif (brut, long terme)

Livret A : 1,5 % (taux 2026, net d'impôt)
Fonds euros : 2-3 %
Obligations : 3-4 %
SCPI : 4-6 % (taux de distribution)
ETF World : 5-7 % sur 15+ ans (non garanti, volatilité élevée)
Private Equity : 8-12 % (illiquide, risqué)

Les ETF actions ne sont pas garantis. La valeur peut baisser de 30-50 % en cas de crise. N'investissez jamais ce dont vous aurez besoin à court terme.

Inflation (%/an)

Cible long terme : 2 %.

À quoi sert ce chiffre

L'inflation réduit le pouvoir d'achat de votre capital futur. 100 000 € dans 15 ans ne valent pas la même chose qu'aujourd'hui.

Repères

Cible BCE long terme : 2 %
Moyenne France 30 ans : ≈ 1,8 %
Pics récents : 5-6 % en 2022-2023
2024-2025 : retour à ≈ 2 %

Pour un horizon long, la moyenne historique (2 %) est une meilleure base que les pics récents.

Frais d'entrée initial (%)

Cumul support + enveloppe. Ordres de grandeur : 0-12 %.

Support

ETF, livrets : 0 %
Fonds actifs : 2-5 %
SCPI en direct : 8-12 %

Enveloppe (s'ajoute au support)

CTO, PEA : 0 %
Assurance-vie : 0-3 % selon contrat (0 % en ligne)
PER : 0-3 % selon contrat

Ex. ETF World en AV en ligne = 0 %. Même ETF en AV traditionnelle = 2-3 %. SCPI en direct = 8-12 %.

Frais sur vers. mensuels (%)

Frais de gestion (%/an)

Cumul support + enveloppe. Ordres de grandeur : 0-3 %.

Support

ETF : 0,2-0,5 %
Fonds actifs : 1,5-2 %
SCPI : 0 % (déjà inclus dans le taux de distribution)

Enveloppe (s'ajoute au support)

CTO : 0 %
PEA : 0-0,5 %
Assurance-vie : 0,5-1 %
PER : 0,6-1 %

Ex. ETF en AV = 0,3 % + 0,6 % = 0,9 %. Fonds actif en AV = 1,8 % + 0,8 % = 2,6 %.

Rendement net retenu (%/an)

Projection à 15 ans

Capital final estimé

—

Plus-value estimée

—

Versements nets

—

Versements bruts cumulés—

Frais totaux payés—

Rendement net retenu

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Je vous envoie un récapitulatif de votre simulation. Pas de newsletter non sollicitée.

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Projection indicative. La plus-value affichée est hors fiscalité. L'imposition dépend de l'enveloppe choisie (AV, PEA, CTO, PER). Rendement constant supposé.

Mode de financement

Investissement

Versement initial (€)

Frais d'entrée (%) Valeur habituelle : 8-12 % en 2026

Versement mensuel (€)

Frais d'entrée mens. (%)

Financement à crédit

Montant emprunté (€)

Apport personnel (€) Couvre généralement les frais d'entrée

Taux d'emprunt (%)

Durée du crédit (années)

Frais d'entrée SCPI (%) Financés par l'apport personnel

Rendement

Taux de distribution (%/an)

4-6 % en 2026. Net des frais de gestion.

Ce que mesure le TD

Dividendes bruts versés sur l'année, divisés par le prix de la part au 1er janvier. C'est le rendement locatif que vous toucherez, avant impôts.

Ordres de grandeur 2026

SCPI classiques : 4-5 %
SCPI européennes ou récentes : 5-7 %
SCPI thématiques (santé, logistique...) : 5-6 %

Le chiffre est publié dans le bulletin trimestriel et le rapport annuel de chaque SCPI.

Revalorisation part (%/an)

0-1 %/an en moyenne long terme.

Ce que c'est

Variation du prix de la part elle-même (hors dividendes). Correspond à l'évolution de la valeur des immeubles détenus par la SCPI.

Repères

Moyenne long terme : 0-1 %/an
2023-2024 : négatif sur les SCPI de bureaux (-5 à -15 %)
2025-2026 : stabilisation en cours

À l'inverse du TD, ce chiffre n'est pas garanti ni régulier. Pour une projection prudente, mettre 0 à 0,5 %.

Distrib. exceptionnelle (€/an)

Aléatoire, mettre 0 par défaut.

De quoi il s'agit

Quand la SCPI vend un immeuble avec plus-value, elle peut redistribuer cette PV aux associés en plus du dividende habituel.

Par nature aléatoire et peu fréquent : quelques dizaines d'euros par an en moyenne pour un portefeuille de 20-30 k€.

À laisser à 0 pour une projection réaliste. Ne pas compter dessus pour construire une stratégie.

Réinvestissement (%)

0 % = tout perçu. 100 % = tout réinvesti en parts.

Principe

Vos dividendes rachètent automatiquement de nouvelles parts, qui génèrent elles-mêmes des revenus. Effet boule de neige.

Point d'attention

Les parts achetées via réinvestissement sont soumises aux frais d'entrée habituels (8-12 %). Le simulateur en tient compte.

Fiscalité

Les dividendes réinvestis restent imposables, même sans être touchés. Prévoir un % non réinvesti pour payer l'impôt.

Fiscalité

TMI (%)

Revenus étrangers (%)

% des actifs situés hors de France.

Pourquoi c'est important

La part étrangère est exonérée de PS (17,2 %) et l'IR français est annulé par crédit d'impôt (méthode du taux effectif, cas majoritaire des conventions UE).

Ordres de grandeur

SCPI 100 % France : 0 %
SCPI majoritairement française : 10-30 %
SCPI diversifiée mixte : 40-60 %
SCPI majoritairement européenne : 70-90 %
SCPI 100 % étrangère : 100 %

Chiffre précis disponible dans le bulletin trimestriel et le Document d'Informations Clés (DIC) de chaque SCPI.

Horizon (années) Recommandé : 8-10 ans minimum pour amortir les frais d'entrée.

Projection SCPI à 15 ans

Total net global à la revente

—

Revenus cumulés + valeur de revente nette

Cashflow mensuel net

—

TRI annualisé

—

Agrège tous les flux

Capital investi net (après frais d'entrée)—

Revenus cumulés nets—

Valeur de revente nette (après fiscalité PV)—

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Simulation indicative. Le taux de distribution, la revalorisation et les distributions exceptionnelles ne sont pas garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Mode

5 chiffres, résultat immédiat

Prix d'achat FAI (€)

Prix affiché sur l'annonce.

FAI = Frais d'Agence Inclus

C'est le prix tel qu'il apparaît sur les annonces des portails immobiliers. Les frais d'agence sont déjà dedans.

Les frais de notaire s'ajoutent

Ils représentent 7-8 % du prix dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf. Ce simulateur les ajoute automatiquement.

Loyer mensuel (€)

Apport personnel (€) Couvre généralement les frais de notaire (7-8 % du prix).

Taux d'emprunt (%)

Durée du crédit (années)

Acquisition

Prix FAI (€)

Frais notaire (%) 7-8 % ancien / 2-3 % neuf

Frais notaire (€)

Apport (€)

Travaux (€)

Coût total (€)

Montant emprunté (€)

Taux d'emprunt (%) ≈ 3,3 % sur 20 ans / 3,4 % sur 25 ans (avril 2026)

Durée du crédit (années)

Assurance emprunteur (%/an)

Mensualité totale

Exploitation

Loyer mensuel (€)

Vacance (mois/an) Valeur habituelle : 1 mois/an

Charges copro. (€/an)

Taxe foncière (€/an)

Assurance PNO (€/an)

Frais gestion agence (%) 7-8 % si gestion déléguée. 0 % si gestion directe.

Fiscalité

Régime fiscal

Location nue

Micro-foncier : abattement forfaitaire de 30 %. Simple, mais ne déduit aucun frais réel.
Réel foncier : déduction des charges réelles (intérêts, travaux, taxe foncière, charges de copro...). Peut créer un déficit foncier imputable sur le revenu global (plafond 10 700 €/an).

Location meublée (LMNP)

Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 %. Bon compromis si charges faibles.
Réel LMNP : amortissement du bien (sur 25-30 ans) et du mobilier. Fiscalité quasi nulle pendant 15-20 ans.

Attention : la loi de finances 2026 a durci la fiscalité du LMNP réel à la revente (réintégration des amortissements dans la PV imposable). Le simulateur en tient compte.

TMI (%)

Mobilier / équipements (€) Amorti sur 5-7 ans en LMNP réel.

Revente

Horizon (années)

Revalorisation du bien (%/an) Valeur habituelle : +1 %/an en moyenne nationale

Frais d'agence revente (%) Valeur habituelle : 4-5 %

Projection locatif

Cashflow mensuel brut

—

Loyer - mensualité, avant charges et impôts

Rendement brut

—

Mensualité crédit

—

Effort mensuel estimé — Après déduction des loyers, hors impôts

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Simulation indicative. Les charges, la vacance locative et la revalorisation du bien sont des estimations. La fiscalité réelle dépend de votre situation globale.

Horizon de comparaison (années) Correspond à la durée avant revente du bien pour l'acheteur. La comparaison porte sur cette même durée pour les deux scénarios.

Scénario Achat

Prix FAI (€) FAI = Frais d'Agence Inclus, prix affiché sur l'annonce.

Frais notaire (%) 7-8 % ancien / 2-3 % neuf

Frais notaire (€)

Apport (€)

Travaux initiaux (€)

Coût total (€)

Montant emprunté (€)

Taux d'emprunt (%) 3,1 % / 15 ans / 3,3 % / 20 ans / 3,4 % / 25 ans (avril 2026)

Durée crédit (années)

Assurance emprunteur (%/an) 0,25-0,45 % délégation / jusqu'à 0,7 % bancaire

Revalorisation du bien (%/an) ≈ 1 %/an en moyenne nationale. Variable selon ville.

Mensualité crédit + assurance

Coût mensuel propriétaire

Taxe foncière (€/an) 800-2 000 €/an. Vérifiable sur votre avis d'imposition.

Charges copro. (€/an) 30-50 €/m²/an, soit 1 500-2 500 € pour 50 m².

Assurance habitation (€/an) 150-400 €/an selon surface et garanties.

Entretien courant (€/an) 0,3-0,5 % en appart / 0,5-1 % en maison.

Frais d'agence revente (%) 4-5 % agence / 1-2 % en ligne / 0 % entre particuliers.

Scénario Location

Loyer mensuel (€)

Revalorisation loyer (%/an) indexation IRL ≈ 2 %/an en moyenne

Assurance habitation (€/an) Obligatoire pour tout occupant. 100-250 €/an pour un locataire (surface plus petite, garanties réduites vs propriétaire).

Épargne du locataire

Rendement placement (%/an)

Fonds euros 2-3 % / SCPI 4-6 % / ETF World 5-7 %.

Hypothèse du calcul

Le scénario "louer" part du principe que le locataire place l'argent qu'il n'immobilise pas dans l'achat (apport + frais évités + différence mensuelle si négative).

Choix du taux

Le résultat est très sensible à ce taux. Utilisez la même logique de prudence que pour un vrai placement :

Prudent (fonds euros) : 2-3 %
Équilibré (SCPI, mix) : 4-6 %
Dynamique (ETF actions) : 5-7 % sur 15+ ans

À 3 %, l'achat est souvent gagnant au-delà de 8-10 ans. À 7 %, le seuil recule à 15+ ans.

Acheter ou louer sur 15 ans ?

Verdict sur l'horizon

—

Coût net achat

—

Coût net location

—

Point de rentabilité de l'achat — Année à partir de laquelle l'achat devient plus avantageux

⚠️ Important : la simulation suppose que le bien reste votre résidence principale jusqu'à la revente. Dans ce cas, la plus-value est totalement exonérée d'impôt. Si vous le mettez en location entre-temps, même partiellement, la PV devient imposable (19 % IR + 17,2 % PS avec abattements selon durée de détention).

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✓ Reçu. Je vous envoie votre récap personnellement dans la journée.

Simulation indicative. Les résultats dépendent fortement des hypothèses de revalorisation du bien et de rendement de l'épargne.

Combien peut rapporter votre épargne ?

La simulation est une direction. Le rendez-vous est la décision.